前回、ローン会社の選定も済んだので、今回は一番のハードルをクリアにしていきたいと思います。
以前「住友林業から間取り提案をもらうには」と「住友林業 間取り提案２回目 敷地調査と地盤調査報告」で書かせて頂きましたが、建設予定地は市街化調整区域ですので、下記対応が必要なことが判明していました。
１．官民、民民の境界が不明の場合は、建築計画までに確定が必要
２．市街化調整区域のため「農家住宅」か「分家住宅」どちらかの条件に適合が必要
３．登記地目が「畑」なので宅地に変更する「農地法による農地転換届」許可が必要
４．登記事項の地目を「畑」を「宅地」に変更するには「土地地目変更登記」の申請が必要
重要なポイント
住友林業で教えてもらっていた重要なポイントとして下記２点がありました。
①市街化調整区域に指定される以前から建ってる家である
②その土地の用途が宅地になっている
①ですが家を今から建てるのに、以前から建っているというのはどういうこと？となるのですが、これは市街化調整区域で家を建てるための前提が関係しています。
農家住宅か分家住宅で建てる
市街化調整区域に家を建てるには農家住宅か分家住宅として建てる必要があります。そもそも市街化調整区域は市街化を抑制するために設けられた地域ですので基本的に住宅を建てることはできません。
ただし農業を営むものが自宅を建てることについては認められています。
農家住宅
もともと農家を営んでいた方が、所有する土地に居住目的の家を建てる場合は、農家住宅として建てれます。この場合だと父と共有名義になります。
分家住宅
農家を営んでいる世帯の一部が独立して、別の場所に分家として居住目的の家を建てる場合は、分家住宅として建てれます。この場合は名義は私になります。
つまりその土地で古くから農業を営んでいるものが家を建てる場合は、比較的建てやすいわけです。
改めて上記に書いた条件を見てみると「①市街化調整区域に指定される以前から建ってる家である」ですが、こちらは実家が市街化調整区域に指定されるよりも古くから建っており、クリアできています。
問題は「②その土地の用途が宅地になっている」で、今回の建設予定地の登記地目は「畑」なので、まずは地目を宅地に変更する農地転用の手続きが必要となります。
それぞれのメリットデメリット
実家は田んぼや畑を所有している農家でもあるので、農家住宅、分家住宅、どちらでも建てることは可能です。
どちらもメリットデメリットがあり、さらに地域によってクリアすべき条件が多少違うので、よりメリットがありクリアしやすい条件を選びたいところです。
| 農家住宅 | 分家住宅 | |
| 相続 | 〇 | 〇 |
| 農家判定申請 | × | 〇 |
| 農地転用 | 〇 | 〇 |
| 開発許可申請 | × | 〇 |
| 建て替え | ※〇 | 〇 |
| 売却 | ※〇 | 〇 |
メリットとして住友林業で聞いていた話では農家判定申請に８０～９０万、開発許可申請に７０～９０万が目安とのことで、農家住宅と分家住宅では、費用面では農家住宅のほうが安くできます。
将来、売買や再建築を希望するなら、分家住宅で建てたほうがメリットがあります。
土地の用途を宅地に変更する
①農地転用
農家住宅でも分家住宅でも農地から宅地に用途変更するには、農地法５条許可申請が必要になります。
申請する条件で農家住宅と分家住宅で違いがあります。
農家住宅では登記のある平米で申請可能ですが、分家住宅ではまず土地境界確定が必要で、過去に隣接する土地との境界確定がされていれば必要ないのですが、境界があいまいな場合は隣接する土地との境界を確定する必要があります。
おおまかなステップとしては下記になります。
・官民境界確定
・土地地籍更生
・土地地積更正登記申請
・申請許可
境界確定が完了したら農地法5条許可申請をして審査が通れば完了です。
②開発許可申請
農家住宅の場合は開発許可は不要です。
分家住宅で建てる場合は、都市計画法第29条の開発許可が必要でこちらを申請するには土地の面積が確定している必要があります。つまり農地転用の許可申請と開発許可申請が必要なので、最短で進めるには同時進行が必要になってきます。
まとめ
農地転用を進めるために過去に土地境界の筆界証明があるか確認してないことがわかりましたので、分家住宅で建てるには境界確定作業が必須で費用はフルにかかりそうです。
農家住宅、分家住宅の要件は境界確定さえできればどちらでも可能そうです。
後はメリット、デメリットを考えてどちらで進めるか考えて決めていきます。
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