住友不動産　住宅ローン会社の選定

住宅メーカーが決まったのでローン会社の選定を進めていきます。本来は契約前に選定して予算をはっきりさせておきたかったのですが、6月末までに契約を決める必要があったため、ローン会社選定前に契約まで進めました。

もちろん以前お願いしたFPさんとの打ち合わせで、購入費用以外にかかる維持費として個定資産税や修繕費の支払い、収入におけるローンの年間返済額の返済比率なども考慮しているので、審査が通る範囲での予算感です。

それでも若干の不安は拭えなかったので、予算オーバーした場合の現金での持ち出しも考慮に入れて試算をしていました。

ローン候補

市街化調整区域での建設なので、ローン審査の対象となっている金融機関を探す必要がありますが、住宅メーカーは過去の実績から市街化調整区域でも審査してくれる金融機関をある程度わかっていると考えて、候補を紹介していただきました。

紹介していただいた大手銀行、地方銀行、農林中央金庫、私が自分で調べて気になっていたネット銀行などあわせて計７行で検討していくことになり、まずは営業担当から各行に市街化調整区域での建築でも融資可能か声をかけていただきました。

結果は大手銀行2行とネット銀行１行は再販売や再建築に制約があるため審査不可でした。残ったのは三井住友信託、りそな、JA、地方銀行の４行です。

ただ三井住友信託は審査可能でしたが４行の中でも利率が高くなることがわかったので候補からはずして３行で進めることになりました。

それぞれ各行のご担当者様に直接ご説明をいただいて条件を確認し、３行とも事前審査を申し込みました。

私の場合、会社の決算期が変更になったタイミングと重なり、ボーナスの支給タイミングも変更となったため見た目の収入が大きく減りました。実際はむしろ増えているのですが、念の為に補足する資料を作成して添付しておきました。

後から担当者に聞いた話ではこの補足資料があったことで状況が理解でき、銀行内での説明もしやすく喜ばれたとのことでしたので、事情がある場合は補足資料を作成して添付しておくのは一定の効果はあるようです。

事前審査に結果３社とも無事通過したと連絡があったので、審査結果の詳細を比較していきます。

一般団信なら0.395％でした。あとは三大疾病をつけるなら＋0.25％、団信革命を選ぶなら+0.3％が上乗せとなります。

※団信革命は７大リスク(死亡、高度障害状態、がん、急性心筋梗塞、脳卒中、要介護状態)に備えるタイプです

一般団信なら0.5％でした。がん団信をつけるなら＋0.2％、三大疾病を選ぶなら+0.25％が上乗せとなります。

一般団信	0.525％
三大疾病付団信	+0.1％

一般団信なら0.525％でした。三大疾病を選ぶなら+0.1％が上乗せとなります。

ポイントは4つあります。
・変動金利か固定金利
・団信にはいるか
・手数料
・保証料

まず最初に検討するのは変動金利にするか固定金利にするかの部分です。さらに選んだ期間だけ金利が固定されるものもあります。この３つの中から最適なものを選んでいきます。

団信は団体信用生命保険の略で契約者が万が一返済の途中で亡くなったりした場合、所定の条件を満たすと返済の義務が無くなるというものです。
保証が手厚い分、費用は結構かかります。

コストを比較する上で単純に利率だけでは決めれません。それ以外にかかる初期コストを踏まえて考える必要があります。

利率　　借りたお金に対する利息の割合
手数料　銀行の手続き費用
保証料　銀行が保証会社に支払う費用

ローンを組むには利息以外に事務手続き等の手数料、保証会社の費用が発生します。
ローン会社を比較するにはこれらの費用の合計を比較する必要があります

まず金利はすべて変動金利を選択しました。
続いて団信ですがリスクに対する費用としては費用対効果は抜群なので、三行とも団信込みでの利率で算出をしました。

金利だけで比較するとJAが一番低くなっています。

りそな	地方銀行	JA
0.695%	0.75%	0.625%

次にローン金額に利率、手数料、保証料を含めたトータル金額で3行を比較しましたが、それでも一番安かったのはJAでした。

ただ、りそなの団信革命はよくある三大疾病とあわせて７つのリスクに備えた保障がありコストは若干上がるのですが、リスクに備えるという意味では許容できる範囲でしたので、りそなが最有力候補となりました。